보증금 미반환 사기 고소 임대인 불송치

본 사건의 특징

④ 법무법인 대환의 대응

보증금 미반환 사건은 '전세사기'라는 틀에 묶이기 쉬워, 임대인의 재산 상태와 운영 내역을 숫자로 보여 주지 않으면 편취 의심을 벗기 어렵습니다. 법무법인 대환은 계약 당시를 기준으로 의뢰인의 재산과 채무를 하나하나 정리해, 이 사건이 전세사기 구조와 전혀 다르다는 점을 밝혔습니다.

• 두 건물의 실제 매매가격(약 4억 7,500만~5억 원)과 경매 감정평가액(합계 약 12억 5,000만 원)을 제시해, 계약 당시 건물 가치가 최소한 매수가격 이상이었다는 점을 소명
• 대출과 다른 임차인 보증금을 모두 합한 채무가 약 5억 9,000만 원으로, 건물 가치 대비 채무 비율이 약 48%에 불과하다는 점을 표로 정리
• 일반적으로 대출과 보증금 합계가 주택가격의 70% 이내면 깡통전세 위험에서 벗어난 것으로 본다는 실무 기준에 비추어, 이 사건은 깡통전세가 아니라는 점을 강조
• 채무가 많다는 사정만으로 변제능력이 없었다고 볼 수 없고, 채무 대부분이 부동산 담보대출이나 보증금이라면 채무초과로 단정하기 어렵다는 대법원·고등법원 판례를 제시
• 계약 당시 대부분의 호실이 정상적으로 임대·운영되고 있었다는 관리 내역을 제출
• 의뢰인이 선순위 채무나 건물 가치에 대해 거짓을 말한 적이 없고, 소액 보증금부터 차례로 반환하고 있으며, 건물 매각을 시도해 왔다는 점을 설명
• 경매 감정가가 채무를 크게 넘어 매각되면 임차인들이 배당으로 보증금을 상당 부분 회수할 수 있다는 점도 함께 제시

⑤ 결과

보증금 미반환 사기 고소 → 혐의없음 불송치 경찰은 의뢰인의 사기 혐의에 대해 불송치(혐의없음) 결정을 하였습니다. 의뢰인은 검찰에 송치되지 않았습니다.

경찰은 의뢰인의 신용정보, 계좌 내역, 임대사업 운영 기록, 건물 매도 시도, 기존 임차인들에게 보증금을 지급한 내역 등을 근거로, 의뢰인이 처음부터 보증금을 가로챌 목적으로 계약한 것이 아니라고 판단하였습니다. 경찰은 이 사건을 사기가 아니라 민사상 채무불이행으로 보았습니다.

⑥ 의미

보증금을 돌려주지 못한 임대인이라도, 계약 당시 건물 가치와 채무 상황에 비추어 돌려줄 능력과 의사가 있었다면 사기죄가 되지 않는다는 점을 확인한 사례입니다. 전세사기에 대한 경각심이 높은 상황일수록 임대인은 매매가격, 감정평가액, 대출 내역, 임대 현황, 반환 노력 등을 객관적 숫자로 정리해 제시하는 것이 중요합니다. 이 사건은 그러한 자료가 '깡통전세'라는 의심을 걷어 내는 데 결정적으로 작용하였습니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 보증금을 못 돌려주면 무조건 사기죄인가요?

A. 아닙니다. 사기죄는 계약 당시를 기준으로 판단합니다. 계약할 때 보증금을 돌려줄 의사와 능력이 있었고, 이후 경제 사정이 나빠져 돌려주지 못한 것이라면 민사상 채무불이행에 해당합니다.

Q. 깡통전세는 어떻게 판단하나요?

A. 일반적으로 건물에 걸린 대출과 임차인 보증금을 합한 금액이 건물 가격에 가깝거나 넘는 경우를 깡통전세라고 합니다. 실무에서는 그 합계가 주택가격의 70% 이내라면 비교적 안전한 것으로 봅니다. 이 사건은 그 비율이 약 48%였습니다.

Q. 보증금 미반환으로 고소당한 임대인은 어떤 자료를 준비해야 하나요?

A. 건물의 매매계약서와 감정평가 자료, 계약 당시 대출 내역, 임대 현황표, 다른 임차인에게 보증금을 돌려준 내역, 건물 매도를 시도한 기록 등이 중요합니다. 계약 당시 재산과 채무를 숫자로 비교해 보여 주는 것이 핵심입니다.

Q. 건물이 경매에 넘어가면 임차인은 보증금을 받을 수 있나요?

A. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 배당에서 순위에 따라 보증금을 받을 수 있고, 소액임차인은 일정 금액을 먼저 받을 수 있습니다. 건물 가치가 채무보다 충분히 크다면 보증금을 상당 부분 회수할 가능성이 높습니다.